Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), que ce soit par l’achat direct de parts ou l’achat de parts en unités de compte sur une assurance-vie, ont longtemps été considérées comme un placement sûr aux rendements réguliers et un véhicule apprécié par plus de 4 millions de d’épargnants français désirant investir dans l’immobilier grâce à des placements collectifs.
Le marché de l’immobilier a connu une rupture en 2023 pour partie lié à la politique de hausse continue du taux directeur pratiqué par la Banque Centrale Européenne à partir de 2022 pour tenter de juguler l’inflation, un cycle haussier spectaculaire qui a eu pour effet de minimiser l’effet de levier offert par l’accès à la dette immobilière. Soudain avec la remontée des taux d’intérêt occasionnant un accès plus onéreux au financement, la prime de risque trouvée par les investisseurs sur le marché de l’immobilier d’entreprise s’en est trouvée considérablement réduite.
Dès la mi-2022, les spécialistes de l’immobilier d’entreprise constataient un changement de paradigme pour l’investissement immobilier avec deux scénarios possibles : avec la remontée des taux, soit les investisseurs choisissaient de s’exposer davantage au risque pour préserver leurs rendements, soit ils misaient sur une correction des prix à la baisse.
C’est la seconde hypothèse qui l’a emporté, ouvrant un nouveau cycle marqué par l’attentisme des investisseurs et le repricing des actifs (de la logistique d’abord puis des bureaux, avec également un secteur résidentiel délaissé par les acteurs se finançant par la dette), un contexte qui a logiquement impacté la pierre papier et ses acteurs – avec une certaine inertie, la collecte nette des SCPI affichant encore des niveaux de collecte élevés au 2nd semestre 2022 et au début de l’année 2023 alors même que les campagnes d’expertises de fin 2022 et début 2023 actaient la revalorisation à la baisse des valeurs des actifs immobiliers.
Les chiffres et analyses égrainés par divers médias dont encore récemment Les Echos (dans son article Placement immobilier : 7 chiffres pour comprendre la crise des SCPI de Mai 2024) - se basant sur le bilan de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) - sont clairs : les SCPI font face à une crise de confiance des investisseurs. La baisse de la valeur des parts, indicateur de performance de référence de la pierre papier, a entraîné une volonté de retrait précipitée et cela a mis en difficulté des gros acteurs comme BNP Paribas REIM, Amundi, Primaliance ou Sofidy.
Business Immo réagissait également sur les statistiques de collecte des SCPI du 1er trimestre 2024 de l’Aspim et l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) dans son édito SCPI, la question de confiance. Si celle-ci n’a pas été nulle (à 1,1 Mds € encaissés), le média spécialisé note qu’une partie de cet argent frais a servi à rembourser les partants (326 M€ de rachats de parts compensés par les nouvelles souscriptions) plutôt qu’à être injecté dans des immeubles… avec encore 2,4 Mds d’€ de parts en attente de retrait au 31 Mars 2024 (la capitalisation totale du marché était estimée à environ 90 Mds d’€ fin 2023).
Ce durcissement des conditions du marché a forcé certaines SCPI à diminuer la valeur de leurs biens (bureaux, résidentiel ou entrepôts) en 2023. Toutes les SCPI n’ont pas été concernées par les demandes de rachat de parts mais celles qui l’étaient représentaient au total 35% de la capitalisation totale du marché.
Les chiffres de l’Aspim montrent que le secteur a été impacté de façon très inégale, avec « 96 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion » qui « avaient des parts en attente de rachat au 31 mars 2024 » contre « 122 SCPI gérées par 40 sociétés de gestion » qui « n’avaient aucune part en attente de rachat à la même date. »
Les SCPI historiques avec du patrimoine ancien sont celles qui ont le plus pâti de la situation, lestées par les immeubles de bureaux nécessitant des travaux pour répondre aux nouveaux critères d’efficacité énergétique et de confort des salariés.
A contrario certaines SCPI jeunes ou nouvelles entrantes (8 nouvelles SCPI créées en 2023) ont profité de ce contexte chahuté pour prendre rapidement des positions.
Et les stratégies gagnantes ont changé. Alors qu’il s’agissait autrefois de créer des véhicules spécialisés sur certaines classes d’actifs historiques avec des SCPI 100 % bureaux, commerces ou logistique, la donne a changé avec maintenant des acteurs jouant aussi la carte de la diversification géographique (avec des actifs répartis sur diverses localisations en France ou en Europe) et/ou celle de nouvelles typologies d'actifs diversifiés (incluant de l’immobilier santé et d’enseignement, des investissements dans des résidences (étudiantes, seniors) et des crèches ou l'acquisition de data centers).
Pour illustrer le vent de changement qui souffle dans le monde des SCPI, il est intéressant de consulter le Top des SCPI par rendement de l’année 2023 (voir notre illustration), où l’on constate un véritable chamboulement par rapport au classement de 2022 ! Si Remake Live (gérée par Remake AM) (qui occupait la pôle position en 2022 avec un rendement de 7,64%) et Cœur de Régions (gérée par Sogenial Immobilier, en 2nde position du classement 2022 avec un rendement de 6,40%) réussissent à se maintenir en 2023, on voit pour le reste du classement des acteurs à dominante diversifiée (dont la très active SCPI Iroko Zen) intégrer le classement avec des rendements au-dessus de 6% !
Alors que le point bas des valorisations est encore attendu, une baisse des taux d’intérêt par la BCE pourrait relancer un marché dont les acteurs ont su dans ce contexte chahuté maintenir leurs locataires en place (taux de distribution moyen de 4,52% en 2023, stable par rapport à 2022) et rassurer sur le versement des dividendes (taux d’occupation financier en légère augmentation à 93,3% en 2023), même si le gros nuage de la crise des liquidités menace toujours.
Business Immo a identifié plusieurs leviers pour permettre aux SCPI de redresser la barre : mettre en avant la capacité de distribution de l’investissement dans la pierre papier, restaurer la confiance des particuliers dans un marché où le coup de chaud récent est avant tout le fait d'investisseurs institutionnels soucieux d’assurer leurs liquidités ou encore résister à la tentation des stratégies d’acquisitions à tout-va alimentées par les afflux de liquidités des dernières années.
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