Le Bail Commercial : Avantages et Points de Vigilance

Les avantages du bail commercial côté locataire

Si nous prenons l’exemple d’un commerçant qui développe son activité dans un local, celui-ci est précieux car il s’agit du lieu où il développe sa clientèle et réalise des investissements. Dans de nombreux cas, perdre ce local signifiera pour l'exploitant la perte de sa clientèle.

Le bail commercial assure une certaine sécurité pour le locataire en permettant à ce dernier d'y exercer son activité dans un cadre bien défini par le contrat et sans avoir d’inquiétude liée à une possible reprise par le bailleur ou une augmentation de loyer injustifiée.

Le bail commercial est également protecteur pour le locataire car il précise les conditions pour son renouvellement et un montant pour l'indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement.

Les avantages du bail commercial côté propriétaire

Les baux commerciaux constituent également un gage de sécurité pour les propriétaires de locaux et de bureaux.

Le contrat de location étant conclu pour une durée minimale de neuf ans, les locataires ne peuvent y mettre un terme qu'au bout de trois ans minimum et le propriétaire peut récupérer son bien dès la survenance de certaines conditions : défaut de paiement du locataire, absence d'assurance ou de dépôt de garantie ou encore changement de l'usage des locaux sans consentement.

Ces mesures protectrices du bail commercial contribuent à faire de l'immobilier d'entreprise un investissement à faible risque.

Le bail commercial un contrat apprécié pour sa souplesse

Le bail commercial est un contrat plutôt souple car il peut connaître des évolutions pendant sa durée d’engagement.

Il est par exemple possible de faire réviser le loyer lors de la révision triennale (= tous les 3 ans).

La révision du loyer est indexée sur l’évolution d'un indice de référence qui peut être l'ICC (Indice du Coût de la Construction), l'ILC (indice des loyers commerciaux) ou l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).

Le bail commercial peut parfois comporter une clause avantageuse pour le locataire qui est la clause tous commerces. Avec ce type de clause, le locataire est libre de changer d’activité au cours du bail jusqu’à 9 ans maximum sans majoration ou déplafonnement du loyer. La seule condition à respecter dans ce cas-là est de ne pas changer d’activité pendant la première période triennale. Cependant, les loyers avec ce type de clause sont souvent plus élevés étant donné que l’activité n’est pas spécialisée.

Les points à surveiller dans le bail commercial

Le bail commercial est un contrat plutôt complexe avec de nombreuses conséquences juridiques. Lors de sa négociation, il est important de ne pas négliger l’aspect de la réalisation de travaux par le locataire. Le code Civil met à la charge du locataire une liste de dépenses de réparations locatives tandis que certains travaux sont à la charge du bailleur. Le bail commercial indique donc la répartition des travaux entre le locataire et le bailleur.

Un autre point important est la cession de bail. Le locataire qui exploite un fonds de commerce peut céder son bail au cours de son activité. Un bail commercial est libre : il ne peut y avoir de clause interdisant au locataire de le céder mais il peut y avoir des clauses qui encadrent les conditions de cession.

La dernière vigilance à avoir se trouve par rapport aux conditions de résiliations du bail commercial. Pour résilier un bail commercial, il y a certaines obligations à respecter et plus particulièrement en terme de délais. La durée minimum du bail commercial est de 9 ans mais il est possible de le résilier après une période de 3 ans avec un délai de 6 mois, c’est d’ailleurs pour cela qu’on le nomme également le bail 3-6-9. Lors d’une résiliation à la suite d’une période triennale, le locataire n’a pas à donner d’explications mais il doit s’assurer qu’il n’y ait pas été mentionné d’indemnité liée à un départ anticipé dans le bail.

Dans le cas d’une résiliation pendant une période triennale, le locataire doit expliquer les raisons ainsi que fournir des justificatifs.

Enfin en cas de manquement aux obligations contractuelles, la résiliation peut se faire à tout moment.

Depuis la loi Pinel entrée en vigueur le 18 Juin 2014, il est important de préciser qu’il peut y avoir une clause légale dans le bail commercial interdisant toute résiliation anticipée.

Et vous, connaissez-vous les principales évolutions introduites par la Loi Pinel dans le fonctionnement du bail commercial ?