Est-ce toujours rentable d'investir dans l'immobilier d'entreprise en 2022 ?

Faut-il encore investir dans les bureaux en 2022 ?

Même si sur le long terme le marché des actions offre un rendement supérieur (10,5%) et que l’année dernière les  actions et les foncières cotées ont mieux performé, l’immobilier direct demeure une classe d’actifs solide et très prisée des investisseurs avec un rendement de 6,7% en 2021 (étude de MSCI détaillée par Business Immo en Mai 2022).

Que ce soit pour les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) ou les foncières non cotées (SCPI, OPCI et SCI) les bureaux ont longtemps été le type d’actif favori et ils composent aujourd’hui encore la moitié des allocations des investisseurs institutionnels dans l’immobilier. En France comme en Europe, on constate cependant depuis plusieurs années une décrue des montants captés par ce type d’immobilier dont l’avenir questionne. A l’évidence les nouveaux modes de travail hybrides battent en brèche le modèle de la grande tour tout bureaux avec ses plateaux standards, ses baux 3-6-9 et ses postes de travail fixes. Pour continuer à demeurer attractifs en répondant aux nouveaux besoins qui s’expriment (flexibilité, lieux de vie et d’échange, équipement, environnement, etc) il est certain que les bureaux de demain verront leur coût augmenter pour les bailleurs. Avec des taux de rendement prime dans les 4,40 % – 4,80 % pour des actifs de bureaux dans des métropoles régionales comme Montpellier ou Nantes, le bureau n’a pourtant pas encore dit son dernier mot !

Les locaux commerciaux et l'hôtellerie, des actifs toujours séduisants

Longtemps perçus comme le Graal de l’investissement immobilier, les murs de boutiques, les centres commerciaux et les retail parks continuent de capter des capitaux (1,4 Md d’€ au 1^er trimestre 2022, un démarrage historique selon le conseil Jones Lang LaSalle) avec des taux de rendement prime stables pour les pieds d’immeubles (3%) et les centres commerciaux (4,5% mais avec une situation contrastée entre des grands centres performants et des centres plus petits  qui décrochent) voire qui se compressent pour les retail parks (5%), le segment qui demeure malgré tout le plus attractif actuellement.

De son côté l’hôtellerie se redresse en 2021 après une année 2020 difficile. MSCI France note un rebond qui bénéficie aussi bien à l’hôtellerie économique (taux de rendement de 7,1 %) qu’à celle positionnée sur le moyen et haut-de-gamme (9,2 %).

La logistique, un actif à la mode chez les investisseurs institutionnels

Nous l’évoquions déjà dans notre article sur le marché 2021 de l’immobilier logistique et les différents indicateurs et études produits par les spécialistes viennent le confirmer : l’investissement dans l’immobilier industriel, et plus particulièrement dans sa composante logistique, affiche une vitalité éclatante ! Devenue en 2021 la seconde classe d’actifs après les bureaux avec des montants investis estimés entre 5 et 6,7 Md€, la logistique bénéficie de valeurs locatives en progression et d’un effet de mode qui devrait se poursuivre même si le taux prime poursuit sa compression (entre 3 et 3,30 % pour reprendre les propos d’Arthur Loyd Logistique).

La ruée des investisseurs sur l'immobilier résidentiel en 2021

Après l’épisode d’atonie lié à la crise Covid, l’immobilier résidentiel a connu un boom des ventes et l’investissement y a suivi la même tendance, avec un marché du neuf en perte de vitesse par rapport à un marché de l’ancien à des niveaux records. Le conseil JLL relève ainsi qu’un montant historique de 7,4 Md€ a été investi dans l’immobilier résidentiel en 2021 avec le marché résidentiel traditionnel qui a capté 85 % de ce total, le reste se dispatchant entre le coliving (habitat partagé, concept us proche de la collocation) qui prend de l’ampleur et des résidences étudiantes et seniors qui ont capté moitié moins d’investissements qu’en 2020. Pour MSCI France, le résidentiel a retrouvé grâce aux yeux des investisseurs institutionnels avec un rendement global de 7,9 %.

La prime de risque récompense encore l'investissement immobilier en 2022 mais...

Au vu de ces observations, on voit que l’investissement immobilier demeure une bonne opération sur le long terme mais attention à bien sélectionner ses actifs car des évolutions sont à l’œuvre au sortir de la pandémie qui pourraient à terme bouleverser certains marchés. Dans un contexte général de hausse des prix (inflation et immobilier) avec un OAT 10 ans qui remonte, nous faisons le constat de taux de rendement souvent supérieurs qui pour le moment tiennent le choc (même si ils se compressent pour tel ou tel type d’actif) : il y a donc encore une prime de risque qui vient rémunérer l’investissement, pour le moment en tout cas…

Le second semestre 2022 devrait marquer un changement de paradigme pour l'investissement immobilier

Attention toutefois car le marché de l'investissement marque le pas au second semestre 2022 et les nuages s'amoncellent à l'horizon : inflation généralisée, remontée des taux qui exclut les investisseurs recourant à la dette de la partie, contexte géopolitique mondial incertain marqué par le conflit en Ukraine, ruptures d'approvisionnement sur divers produits... Après un bon premier semestre 2022 l'investissement dans l'immobilier d'entreprise connaît un ralentissement et incite les acquéreurs à se rencentrer sur les actifs primes et sécurisés voire à cibler à nouveau des actifs d'immobilier commercial quelque peu délaissés après les épisodes Gilets Jaunes et Covid. Une étude et une note publiées le 19 Juillet 2022 par Arthur Loyd Etudes & Recherche et Arthur Loyd Investissement proposent un décryptage exhaustif de cette nouvelle donne.