Pour une entreprise qui cherche un local industriel ou un entrepôt qui va lui permettre d'exercer son activité, une foule de questions se pose. Si les critères du budget, de la taille, des caractéristiques techniques du bâtiment et des autorisations d'exploitation constituent la base du cahier des charges de la recherche immobilière, des facteurs tels que la consommation énergétique, l'isolation et le DPE voient également leur importance renforcée par le contexte inflationniste actuel de hausse des coûts de l'énergie - voir à ce sujet notre dossier qui recense les actions de sobriété énergétique recommandées par type de bâtiment.
Face à l'offre des locaux disponibles qui vont passer ces premiers filtres, le responsable de la stratégie immobilière peut alors se retrouver à devoir retenir un site parmi plusieurs. Dès lors, quels critères prendre en compte pour faire le meilleur choix ?
Xavier FRANCOIS, consultant spécialisé en immobilier d'entreprise pour l'agence Arthur Loyd de Rennes, délivre sa grille d'analyse confortée par plusieurs années d'expérience du marché rennais des entrepôts et locaux industriels. Il propose ainsi de partir de l'usage du local (celui-ci est-il destiné à de la production, du stockage, du commerce de gros ?) pour ensuite opérer un arbitrage entre le poids des trois critères que sont l'emplacement, l'accessibilité (axes routiers, routes et transports) et la visibilité.
Prenant pour premier exemple un bâtiment de stockage bénéficiant d'une partie tertiaire (pour des bureaux et locaux sociaux) et de deux quais, Xavier commence par lister trois points cruciaux à retenir pour un local professionnel à usage d'entrepôt-stockage :
Pour choisir un bâtiment de stockage, priorité doit être donnée à l'accessibilité et à l'emplacement qui sont vraiment des facteurs décisifs.
L'accessibilité du local tout d'abord, avec un objectif : trouver un local professionnel qui bénéficie au maximum de la proximité avec les axes routiers majeurs pour pouvoir desservir un maximum de zones de chalandises, recevoir ses marchandises et livrer sa clientèle.
Concernant l'emplacement, il doit répondre à vos besoins d'usage étendus, avec par exemple des bureaux ou des espaces extérieurs qui sont un vrai plus pour faire du stockage extérieur, décharger facilement les camions et permettre aux clients et salariés de se garer. Attention également comme le rappelle Xavier d'aller chercher les différentes autorisations environnementales (ICPE) qui peuvent être nécessaires en fonction des matières et marchandises stockées.
Au final, la visibilité est un critère secondaire dans le cas d'un entrepôt ou d'un local à usage de stockage.
Deuxième cas de figure : un local professionnel situé en zone d'activités ayant cette fois-ci vocation à accueillir une activité de vente-négoce. Si pour Xavier la visibilité (qui pour un local de stockage n'était que secondaire) revêt véritablement une dimension cruciale dans le cas d'un local commercial, impossible de négliger les critères d'emplacement et d'accessibilité qui pèsent ici tout autant, les 3 critères se situant à égalité d'importance.
Pour la visibilité du bâtiment, on la mesure notamment par le flux quotidien des véhicules qui passent devant. La visibilité apporte un effet d'enseigne, un signal publicitaire permanent de la marque à destination du public ! Au plus vous êtes visible (et ça sera encore davantage le cas si votre bâtiment se trouve en premier rideau sur une zone), au plus vous avez de chance d'être vu et d'attirer des clients.
Evidemment l'emplacement compte également énormément, que ce soit par sa surface (permet-il d'avoir un peu de stockage à l'arrière du bâtiment ?), sa disposition (y a-t-il du parking pour accueillir la clientèle ?) et son environnement (se trouve-t-il dans un environnement avec des enseignes concurrentes et/ou complémentaires sur la zone ?).
Quant à l'accessibilité, un bâtiment bien desservi par les axes routiers et les transports en commun est évidemment un gros plus.
Au final quand on recherche un local d'activité pour un usage commercial, il faut dénicher la perle rare, un bâtiment qui présente un maximum d'atouts tant par sa visibilité que par son emplacement et son accessibilité. Et comme le précise Xavier, il convient quand on recherche ce type de bâtiment d'être réactif car ce type de local commercial est très demandé !
Plutôt que l'adage 'l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement' qui prévaut quand on parle de locaux commerciaux, on pourrait lui préférer un plus pragmatique 'l'emplacement le plus visible, le plus adapté et le plus accessible !'.
Comme le mentionne Xavier, si vous avez trouvé un bâtiment industriel ou un atelier dont les critères techniques collent avec vos impératifs techniques de production, il faut ensuite prioriser la localisation de l'emplacement en ciblant un bassin d'emploi ou une proximité par l'environnement des salariés qui constituent votre main d'œuvre. Logiquement l'accessibilité (par les réseaux routiers, la mobilité douce ou les transports en commun) comptera également, pour que justement les travailleurs puissent se déplacer facilement sur leur lieu de travail.
Comptez aussi un nombre de stationnements en phase avec le nombre de salariés sans oublier les emplacements pour les visiteurs.
A noter également que si le bâtiment de production répond à peu près aux mêmes normes et caractéristiques que les bâtiments de stockage (avec besoin d'une aire de déchargement, d'une aire de manoeuvre, d'un accès plain-pied et de quai(s)), le ratio des bureaux pour un bâtiment d'activité compte pour 10 à 20 % de la surface totale.
Au final la visibilité se révèle moins stratégique pour un local de production que pour un local commercial par exemple.
Maintenant que vous savez ce qui est important pour choisir un local pour votre entreprise, vous voilà prêt à vous lancer dans la recherche de vos futurs bâtiments. Que vous cherchiez par vous-mêmes ou que vous souhaitiez confier votre recherche à une agence spécialisée dans l'immobilier d'entreprise qui saura vous conseiller et vous aider à trouver votre local, pensez aussi à vous renseigner sur les zones d'activités et secteurs les plus attractifs de la ville que vous ciblez, par exemple en consultant notre rubrique dédiée qui vous présente ces top zones sur Angers (49), Blois (41), Châteauroux (36), Le Mans (72) ou encore Rennes (35).
Au sud de l'agglomération de Blois, un grand secteur qui se compose de deux zones riches en locaux commerciaux et quelques locaux d'activités et qui est traversé par un axe de circulation majeur du département au flux de véhicules très important.
Le Parc d'Activités de la Route de Lorient - Rennes ZI Ouest est une vaste zone d'activités très dynamique de l'ouest de l'agglomération rennaise qui s'étend sur plus de 150 hectares entre Rennes et Vezin-le-Coquet.
A l'ouest d'Angers, le Parc Industriel de Beaucouzé est une vaste zone mixte mêlant locaux commerciaux, bâtiments industriels, locaux d'activités et locaux pour les artisans.