Dix conseils gagnants pour votre recherche immobilière de Bureaux professionnels

Crédit article : Julien PIERRE 21/06/2022 • 4 minutes
Ca y est, la décision est prise et vous allez franchir le pas : vous avez décidé de chercher des bureaux dans le cadre d’une nouvelle implantation ou d’un déménagement. Que vous soyez une entreprise, une profession libérale, une association, une administration ou un indépendant qui se lance, une recherche immobilière est loin d’être une promenade de santé et vous allez en passer par différentes étapes qui se révéleront parfois laborieuses. Avec ce petit guide pratique, Perspectives Immobilier d’Entreprise vous propose de commencer vos investigations sur de bonnes bases en vous livrant 10 points pratiques incontournables, autant de questions fondamentales auxquelles vos réponses vont concourir au profilage et à l'affinage de l’expression de votre besoin pour bien préparer le cahier des charges de votre recherche !

Image : Pixabay

1 Quelle durée d’engagement êtes-vous prêt/-e à prendre ?

C’est une des premières questions à vous poser et la réponse sera en partie conditionnée par votre budget et par votre visibilité sur votre activité économique. Si vous avez la capacité de vous engager sur une durée longue vous pourrez opter pour le bail commercial (avec périodes fermes de 3, 6 ou 9 ans) ou le bail professionnel si vous êtes une profession libérale (période ferme de 6 ans). Pour des bureaux neufs à construire, vous pouvez opter pour le BEFA ou le clé-en-main locatif auprès d’un promoteur (le futur propriétaire des bureaux n’étant dans ce cas de figure pas encore connu).

Si vous avez moins de visibilité sur votre activité ou que vous démarrez, vous avez la possibilité d’opter pour des solutions d’engagement plus flexibles comme en proposent les centres de coworking et les opérateurs de solutions de flex office qui se développent de plus en plus avec la possibilité de louer des bureaux à l’heure, à la demi-journée, au mois, etc, de façon récurrente pour une période donnée ou de façon ponctuelle.

2 Acquisition ou location : quel type de transaction envisagez-vous ?

La location est une option mais vous pouvez aussi faire le choix de privilégier une stratégie d’acquisition de bureaux pour votre propre usage ou pour réaliser un investissement. Pour l’achat de bureaux neufs qui ne sont pas encore livrés par le promoteur, il s’agira d’une opération de VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Pour l’achat de bureaux à rénover, il s’agit d’une opération de VIR (Vente d’Immeuble à Rénover).

Au sujet de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise et si vous faites appel à un emprunt bancaire pour votre acquisition, n’hésitez pas à lire notre article Est-ce toujours rentable d'investir dans l'immobilier d'entreprise en 2022.

3 Quel est votre budget ?

Qu’il s’agisse d’un projet de location ou d’acquisition, vous devez évidemment déterminer votre budget en faisant en sorte que le poids du loyer ou des remboursements ne grève par le budget de fonctionnement de votre entreprise. Pour des bureaux, on retiendra un ratio indicatif de l'ordre de 2 % à 6 % du CA, c'est-à-dire que le montant du loyer annuel ne devrait pas dans l'idéal dépasser 6 % du Chiffre d'Affaires annuel, même si cela varie forcément énormément d'une activité à l'autre. Un scénario classique et plus avantageux si vous achetez des bureaux (ou un autre type d’actif immobilier) est d’isoler la problématique immobilière en créant une SCI.

Quoi qu’il arrive il vous faudra aussi vous renseigner sur les valeurs de marché pour voir où vous vous situez. Pour vous permettre d’avoir une première idée des valeurs locatives et des valeurs d'achats pratiquées sur votre ville, n’hésitez pas à vous renseigner auprès des professionnels de l’immobilier d’entreprise qui sont implantés localement et produisent souvent des données ou des études de marché. Si vous ciblez déjà certaines zones ou quartiers à Angers, Blois, Châteauroux, Le Mans ou Rennes, vous pouvez aussi consulter les valeurs locatives sur nos pages de présentation des meilleurs zones et quartiers de ces villes.

4 Ciblez-vous un ou plusieurs quartiers ou secteurs spécifiques ?

Pour votre cherche de bureaux, on vous conseille aussi de bien réfléchir à votre future localisation car des critères tels que le prestige de l’adresse, la facilité d’accès par la route ou encore la desserte en transports en commun sont autant de paramètres qui peuvent peser dans votre choix. Une localisation centrale et facile à rejoindre en transports peut être un vrai plus pour vos employés. Si vous avez des commerciaux qui sillonnent leur secteur en voiture, un emplacement en périphérie proche d’une rocade ou d’un boulevard périphérique leur offrira plus de confort.

Notons également que l’offre tertiaire est souvent regroupée en pôles et en parcs tertiaires dans les agglomérations avec schématiquement trois catégories de bureaux selon leur localisation :

  • les bureaux de centre-ville (les + : adresse, transports, services à proximité / les - : budget, équipements, parkings, locaux inadaptés) ;
  • les bureaux en quartiers d’affaires (les + : prestige, services, haut débit, locaux ERP / les - : budget, parking) ;
  • les bureaux en parcs tertiaires. (les + : budget, parking, locaux adaptés / les - : accès transports en commun, services)

Notre conseil : réfléchissez à l’importance du paramètre de localisation pour le choix de votre future implantation et identifiez le(s)  zones/quartiers qui sur votre agglomération collent à vos prérogatives.

5 Voulez-vous être proche de vos clients, prestataires et fournisseurs ?

Le choix de la localisation de vos futurs bureaux doit aussi intégrer les dimensions clients et fournisseurs. Si vous êtes appelé à accueillir vos clients et vos partenaires dans vos locaux et/ou que vous recherchez une proximité géographique avec vos fournisseurs, votre implantation devra en tenir en compte. Quand vous travaillez dans certains domaines d’activités (le médical, les nouvelles technologies, etc) vous pouvez viser spécifiquement des secteurs géographiques et quartiers concentrant les acteurs économiques qui vous intéressent selon une logique de cluster ou de pôle d’excellence permettant les échanges de savoir-faire, l’accès à des collaborations et des pôles de recherches ainsi qu'à une main d'oeuvre qualifiée pour votre activité.

6 De quelle surface avez-vous besoin et combien de postes de travail voulez-vous pour vos futurs bureaux ?

Le code du travail ne fixe pas de surface minimale mais l’Affnor préconise une surface minimum de 11 m2 par personne qui monte à 15 m2 par personne si l’environnement est bruyant comme sur un open-space par exemple. Ceci n’est qu’une indication mais permet de faire une première estimation de votre besoin en surface à laquelle il faudra ajouter les parties communes (salles de réunions, archives, etc), le tout adapté à votre organisation, au mode de fonctionnement de votre entreprise.

Ajoutons à l’équation que le retour au bureau après l’épidémie de Covid-19 a encouragé la distanciation entre collègues (= besoin de plus de surface) alors que dans le même temps le développement du flex office avec des postes de travail qui tournent se traduit par un besoin moindre de m2. A vous de vous positionner par rapport à ces tendances contradictoires.  

7 Quels aménagements pour vos futurs locaux ?

La façon dont vous organisez le travail dans votre entreprise, outre le besoin en m2, se traduit également par des aménagements souhaitables pour vos futurs locaux. Cloisons amovibles, bureaux individuels versus open-space, bulles privatives, espaces collaboratifs et espaces communs : pensez au mode de fonctionnement de votre entreprise pour faire les bon choix d’aménagements et le cas échéant faites appel à un space planner, un aménageur professionnel dont c’est le métier.

8 Quels équipements et services souhaitez-vous pour vos locaux ?

Avez-vous besoin de bureaux équipés ? Meublés ? Climatisés ? L’immeuble (ou l’environnement immédiat) où se situent les bureaux propose-t-il des services tels qu’une crèche d’entreprise, une conciergerie ou de la restauration ? Est-il en phase avec vos critères environnementaux ?

Pensez également à l’importance de la qualité de la connexion Internet qui peut être stratégique pour votre entreprise – et constituer un vrai plus pour vos employés par rapport à leur connexion domestique en télétravail. L’équipement des bureaux, les services et la qualité de connexion peuvent peser dans votre cahier des charges ! C’est d’ailleurs sur ces critères qu’outre une localisation stratégique les bureaux proposés en coworking ou en flex office tirent leur épingle du jeu car ils sont souvent complètement équipés et proposent des tas de services complémentaires.

9 Avez-vous besoin de parkings et/ou de surfaces supplémentaires ?

Pour vos futurs bureaux, ne négligez pas non plus votre besoin en parkings (pour vos employés, vos clients, vos fournisseurs) car ça peut être un critère important dans votre recherche.

De même selon votre activité, vous pouvez aussi avoir besoin de surfaces complémentaires et ou de foncier en plus pour un hangar, de l’entrepôt, de la production, du stockage, etc.. et cet espace peut être clôturé ou non. Ce type de recherche peut vous amener à vous orienter sur des locaux mixtes bureaux et activité avec une partie de bâtiments d’activités plutôt que sur des bureaux purs.

10 Est-ce que vos bureaux sont importants pour l'image de l'entreprise ?

Vos futurs bureaux sont aussi un outil de communication qui peut être important pour votre business. D’abord par l’image extérieure qu’ils vont renvoyer à vos clients et à vos fournisseurs, ensuite parce qu’ils peuvent servir pour votre publicité (enseigne, visibilité) et incarner votre entreprise (dans votre communication print ou sur des réseaux tels que LinkedIn par exemple), et enfin parce qu’ils peuvent être un outil pour fidéliser vos collaborateurs et séduire de nouveaux talents. A l’ère de la marque employeur des bureaux attractifs peuvent constituer un vrai avantage ! 

Qui pour vous accompagner dans votre recherche de bureaux ?

Grâce à ces 10 conseils pour réussir votre recherche de bureaux, vous y voyez maintenant plus clair et une stratégie de recherche commence à prendre forme. Il ne vous reste plus qu’à hiérarchiser vos réponses à ces 10 points en les priorisant selon votre problématique et vous voilà prêt/-e à vous lancer !

Maintenant que vous avez une idée plus précise de vos bureaux idéaux, il est temps de la confronter à la réalité du marché et pour cela n’hésitez pas à faire appel à une agence immobilière spécialisée dans l’immobilier d’entreprise comme les agences du réseau Arthur Loyd qui sont présentes partout en France et vous accompagneront dans votre recherche, partageront avec vous leur expertise et leur connaissance du marché local et négocieront pour vous auprès des offreurs bailleurs ou vendeurs.

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