INVESTISSEMENT DANS L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE : mode d'emploi

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Qu’il s’agisse de bureaux, d’entrepôts, de locaux d’activités ou encore de locaux commerciaux, l’immobilier d’entreprise est un type d’investissement moins médiatisé et plus confidentiel que l’immobilier résidentiel. Si dans la pratique il peut se révéler plus complexe tant par la diversité des profils de ses acteurs que dans sa mise en œuvre, c’est pourtant un type d’investissement qui présente souvent des rendements supérieurs à l’immobilier d’habitation. Perspectives Immobilier Entreprise vous propose dans cet article un petit mode d’emploi pour mieux comprendre l’investissement dans l’immobilier d’entreprise et vous donner des clés si vous voulez vous lancer.

Les différents objectifs d’un investissement dans l’immobilier d’entreprise

Il convient de distinguer les deux cas de figure où l’acquisition de locaux professionnels répond à des objectifs différents :

• Acheter des locaux professionnels pour y héberger sa propre activité professionnelle, avec l’exemple d’une société qui se porte acquéreuse de bureaux ou de locaux de production où elle domicilie son activité. L’acquisition se fait dans le cadre d’une démarche patrimoniale qui s'inscrit plutôt sur le long terme pour sécuriser l’outil immobilier nécessaire à son activité, outil qui pourra par la suite être transmis, revendu ou conservé pour être mis en location.
• Acheter des bureaux, un entrepôt ou un local commercial pour les mettre en location et générer un revenu locatif : l’investissement dans le bien d’immobilier d’entreprise est dans ce cas réalisé dans le cadre d’une démarche d’acquisition d’actif qui sera détenu pendant une période donnée (court, moyen ou long terme) pour générer des revenus récurrents et sécurisés avec une recherche de plus-value au moment de la revente. 

Particulier, société, SCI : qui achète et quelles conséquences fiscales et patrimoniales ?

Il existe différentes façons d’investir dans l’immobilier d’entreprise : soit directement (en nom propre ou comme associé dans une SCI) soit indirectement (en achetant des parts dans une SCPI ou une Foncière cotée (SIIC)).

Chaque mode de détention a des implications opérationnelles, fiscales et juridiques distinctes.

L’investissement immobilier en nom propre : une (ou plusieurs personnes en indivision) peuvent acquérir un bien immobilier professionnel en nom propre.

Les revenus locatifs sont à déclarer dans les revenus fonciers qui seront imposés :

• soit au régime micro foncier si ils n’excèdent pas 15K€ : ils bénéficient alors d’un abattement de 30% du montant des loyers hors charges ;
• soit au régime foncier-réel si ils sont supérieurs à 15 K€ : cas dans lequel on peut déduire certaines charges prédéfinies telles que les frais de gestion par agence, les intérêts d’emprunt ou encore les travaux d’entretien ou d’amélioration.

Le montant des revenus locatifs nets est pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu (catégorie revenu foncier) et rentre dans le calcul du Taux Marginal d’Imposition. Il faut ajouter à cela 17,2% de prélèvements sociaux sur le revenu locatif net.

L’investissement immobilier via une SCI de gestion-location : au moins deux personnes s’associent pour la création d’une Société Civile Immobilière ayant vocation à gérer un parc immobilier. Chaque associé perçoit les revenus locatifs à hauteur du nombre de ses parts.

Il existe deux régimes d’imposition pour les SCI :

• Soit à l’IR (Impôt sur le Revenu) : les revenus locatifs perçus par les associés sous imposés sous le régime micro-foncier ou foncier-réel (comme pour l’investissement immobilier en nom propre.
• Soit à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : l’imposition se fait en deux temps. Premier temps on regarde les résultats de la société et si ils sont positifs (déduction faite des charges et amortissements), ils sont soumis à l’impôt sur les sociétés (15% jusqu’à 38.120 € de bénéfice puis taux de 25% au-delà). Second temps si la SCI est bénéficiaire et que les associés décident de se verser des dividendes, ceux-ci seront prélevés au taux de 30% (Prélèvement Forfaitaire Unique) sur le montant qu'ils auront perçu.

Pour une personne morale associée dans la SCI, c’est forcément l’imposition au régime de l’IS.

Précisons que pour une société qui souhaite acquérir des locaux pour les exploiter elle-même, l’investissement se fera la plupart du temps via la création d’une SCI, solution recommandée pour compartimenter les risques par exemple dans le cas où la société commerciale rencontre des difficultés.

Que ce soit en nom propre ou en SCI, les responsabilités et obligations usuelles d’un bailleur incombent au(x) propriétaire(s) des locaux :

• Fournir un local dans un état satisfaisant qui peut être exploité selon la destination prévue et dispose d’un compteur électrique et d’un compteur gaz.
• Mise en place d’un bail commercial pour pouvoir louer le local.
• Intervenir sur les problèmes (fuite, problème électrique, etc.) qui empêcheraient une ‘jouissance paisible’ du local durant toute la durée du bail.
• Prise en charge des grosses réparations (travaux touchant à la structure du bâtiment (murs, voûtes, charpente, toiture, etc), vétusté, mise aux normes). Le bail commercial doit définir la répartition des réparations incombant à chaque partie.
• Fournir au preneur les pièces telles que le DPE, l’état des lieux, le diagnostic amiante ou encore le diagnostic état des risques et pollutions.
• Fournir les quittances de loyer à la demande du locataire.
• Souscrire une assurance propriétaire non occupant.

Dans le cas de la SCI, les statuts de la société précisent les modalités des prises de décision entre associés avec un gérant désigné qui assure la gestion courante du patrimoine en qualité de responsable légal.

L’investissement immobilier via une SCPI ou une foncière : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés non cotées en bourse qui réalisent des placements collectifs dans des biens immobiliers ; les foncières sont une variante des SCPI sous forme d’entreprises commerciales (SARL ou SAS) qui elles peuvent parfois être cotées en bourse (SIIC). SCPI et foncières collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer des biens qui constituent un patrimoine immobilier destiné à la location. Les parts de SCPI sont un placement financier qui s’apprécie sur le long terme avec pour objectif de proposer un rendement attractif aux détenteurs de ses parts. Certaines SCPI et foncières immobilières sont spécialisées dans les actifs de type immobilier commercial (murs de boutiques, centres commerciaux) et immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts logistique, locaux d’activités). Les foncières et les SCPI sont ce que l’on appelle de la pierre papier et se rapprochent davantage dans leur mode de fonctionnement (achat/revente de parts, prélèvements sociaux, taxation des dividendes et plus-values immobilières) d’un produit financier, où on investit dans l’immobilier mais de manière indirecte – à moins évidemment d’être partie prenante dans la création ou la gestion de sociétés de ce type.  

Financement, rendement et rentabilité de l’investissement en immobilier d’entreprise

Les foncières et les SCPI financent leurs acquisitions de biens d’immobilier d’entreprise en faisant des levées de fonds (produit issu des parts qu’elles vendent aux investisseurs) qu’elles complèteront éventuellement par des emprunts. L’investissement en nom propre ou via une SCI pourra être financé par un apport de fonds propres et/ou en contractant de la dette par de l’emprunt bancaire.

Pour jauger de la pertinence d’un investissement on regarde son rendement brut qui se calcule ainsi :

(total des loyers encaissés sur une année / prix d’achat du bien) x 100

Mais également son rendement net qui se calcule de la manière suivante :

[total des loyers encaissés sur une année – total des frais engagés par le bailleur (intérêts d’emprunt, réparations, , assurances, charges de copropriété non récupérables, etc)] / prix d’achat du bien x 100

Et enfin le rendement net net (ou net fiscal), où l’on soustrait également du total des loyers les divers frais fiscaux engagés par le bailleur.

La rentabilité s’apprécie quant à elle en se basant sur le prix de revente du bien ajusté de l’inflation et se calcule sur toute la durée de détention du bien en prenant aussi en compte l’ensemble des dépenses et coûts engagés sur la période, qui peut varier d’une année à l’autre – par exemple si de gros travaux ont été menés.

Quels indicateurs et quels critères regarder en fonction de la classe d’actif immobilier 

Si l'investisseur en immobilier d'entreprise se doit de mener sa propre analyse pour déterminer ses critères, ses ratios financiers et sa propension au risque, il doit également tenir compte des spécificités propres aux différentes classes d'actifs existantes en matière d'immobilier professionnel.

L'état général du bien immobilier (est-il neuf ou vétuste ? y a-t-il de gros travaux à prévoir ?), la profondeur et la dynamique du marché (est-ce un type de bien immobilier pour lequel il y a une demande ? est-il localisé sur un secteur recherché ?) et le niveau des valeurs locatives (comment se positionne le bien par rapport aux offres concurrentes niveau loyer ?) sont des considérations communes à adapter à la typologie de l'actif considéré. Voici maintenant les critères propres à chaque classe d'actif :

Critères pour investir dans un local commercial

Les murs commerciaux de boutiques ont longtemps été considérés comme un investissement sûr offrant des rendements limités (ils se vendent cher !) mais une garantie de revenus réguliers. L'emplacement est le critère déterminant pour investir dans un local commercial car il détermine le flux (de piétons en ville ou dans une galerie marchande, de voitures si c'est en périphérie), l'exposition et la visibilité du bien. Il faut également regarder son environnement (Y a-t-il à proximité une 'locomotive' qui draine du trafic ? Quelles activités sont présentes autour ? Se situe-t-il sur une zone ou un secteur en dynamique ?) ainsi que les activités autorisées dans le local et dans le périmètre où il se situe.

Critères pour investir dans des bureaux

Les immeubles de bureaux sont une classe d'actifs plébiscités notamment par les SCPI qui aiment à en détenir dans leurs portefeuilles notamment si ils sont occupés par des grandes entreprise (= sécurité du locataire) consommatrices de grandes surfaces (= nombre réduit de locataires dans l'immeuble). Les grands immeubles sont localisés soit dans des quartiers d'affaires, soit dans des parcs tertiaires. De façon plus diffuse on trouve également des plus petits lots dans les centres-villes où ils trouvent preneurs auprès d'avocats, d'assureurs, de banques ou encore de professions libérales. Qualité des prestations, localisation et accessibilité (axes routiers, transports en commun, gares), parking, esthétique de l'immeuble, taille des plateaux et divisibilité comptent parmi les critères à prendre en compte pour investir dans des bureaux.

Critères pour investir dans des entrepôts et des locaux d'activités

Cette classe d'actifs regroupe une grande diversité de biens immobiliers allant de la petite cellule d'activité à usage d'atelier en zone artisanale à la plate-forme logistique XXL de plusieurs dizaines de milliers de m² en bordure d'autoroute. La bonne grille de lecture est ici de considérer en premier lieu si le local/bâtiment/bien/immeuble est bien adapté aux activités qu'il héberge, notamment par les autorisations (ICPE) dont il dispose et les prestations qu'il propose (hauteur sous poutre, charge au sol, aire de manoeuvre, etc) car les besoins ne seront pas les mêmes entre un site de production industrielle, un entrepôt pour un logisticien ou l'atelier d'un artisan avec un showroom et du stockage. La localisation est également un critère important pour ce type d'actif avec une recherche de proximité d'axes de communication (routes, chemin de fer, voies navigables, aéroport).

Avantages de l’investissement en immobilier d’entreprise par rapport à l’immobilier résidentiel

Comparé à l'investissement dans l'immobilier résidentiel, l'investissement dans l'immobilier d'entreprise présente quelques avantages dont :

• la durée d'engagement des locataires qui se fait sur une plus longue période (avec le bail commercial ou le bail professionnel) que de l'habitation - une sécurité qui vaut aussi pour le locataire ;
• (selon les clauses du bail) un certain nombre de charges peuvent être transférées sur le locataire (taxe foncière, certaines charges de copropriété, frais de gestion technique...) ;
• (selon les clauses du bail) dès lors que le local/bâtiment mis à disposition remplit les conditions de base pour une jouissance normale, un certain nombre de travaux peuvent être à la charge du locataire, le bailleur devant lui assurer les réparations importantes sur le clos et le couvert, celles qui touchent aux fondations, au gros oeuvre et à la structure du bâtiment - étant précisé que tous les travaux de mise en conformité et vétusté relevant de l'article 606 du Code Civil relèvent de la responsabilité du bailleur.

Investir dans l’immobilier d’entreprise et commercial en 2023, bonne ou mauvaise idée ?

Au moment où nous écrivons ces lignes (Février 2023), les banques centrales poursuivent la hausse des taux d'intérêt pour tenter de juguler l'inflation ce qui impacte mécaniquement les taux d'intérêts bancaires à la hausse. En conséquence les investisseurs qui recourent à l'emprunt cherchent à conserver leur rentabilité en augmentant les loyers or tous les marchés et toutes les entreprises ne sont pas égaux dans leur capacité à absorber actuellement une hausse des valeurs locatives !

Ajoutons à la situation actuelle le cadre plus contraignant du Décret Tertiaire qui peut obliger à entreprendre des travaux de rénovation et la démarche Zéro Artificialisation Nette qui raréfie les opportunités de développement de projets (de logistique notamment).

Enfin qu'il s'agisse des bureaux ou du commerce, des mutations sont en cours et de nouvelles tendances apparaissent aussi bien dans l'immobilier tertiaire que dans l'immobilier commercial. S'il est difficile de répondre à la question de savoir lesquelles seront passagères et lesquelles seront durables, il n'en demeure pas moins que certains critères qui hier encore prévalaient pour déterminer le potentiel d'un actif immobilier n'ont plus forcément cours aujourd'hui. De la tour de bureaux dans le quartier de la Défense au local commercial en emplacement n°1 sur une rue de mass market dans une capitale régionale, même ces actifs immobiliers hier encore considérés comme core, fiables et sécurisés présentent maintenant des incertitudes dans le contexte actuel d'une demande protéiforme qui change et bouge les lignes, appelant les investisseurs à plus de vigilance et d'anticipation.

Comment investir dans l'immobilier d'entreprise ?

Vous l'aurez compris à la lecture de cet article, il est toujours possible d'investir sur le marché de l'immobilier d'entreprise en 2023 car il y a toujours des opportunités à saisir. Attention toutefois à bien vous faire conseiller en faisant appel à des professionnels à commencer par des spécialistes qui connaissent parfaitement leur marché et sauront vous aiguiller vers les meilleures opportunités.

Si vous voulez acquérir des bureaux, des locaux commerciaux, des entrepôts ou des locaux d'activité à Angers, Blois-Châteauroux, Bourges, Le Mans ou Rennes ou ailleurs en France, n'hésitez pas à contacter les agences du réseau Arthur Loyd, leader de l'immobilier d'entreprise en régions.