Quelles perspectives pour l'immobilier logistique en 2022 ?

Une année 2021 exceptionnelle pour rattraper 2020

2021 a été une très bonne année que ce soit pour l’investissement ou côté utilisateurs avec un total de 3,7 millions de m² placés en 2021 (dont 2/3 sur des surfaces neuves) notamment en raison d’un effet de rattrapage de l’année 2020 durant laquelle les permis et les autorisations ICPE avaient été complètement bloqués au 1er semestre.

La dynamique de l’immobilier logistique est notamment le fait du développement du e-commerce, de l’activité des grossistes et des industriels, et de la poursuite des projets de restructuration menés depuis quelques années par les acteurs de la grande distribution qui regroupent leur logistique sur de grandes plateformes neuves.

Les prestataires logistiques, les acteurs spécialisés de la logistique auprès de qui des clients externalisent la gestion de leurs flux, ont également connu une forte croissance au cours des dernières années et ont connu leur meilleure performance décennale en 2021 avec + de 1,7 millions de m² placés.

Les gagnants de l’année 2021 : le nord, la région parisienne et les très grandes transactions

En 2021 le nord de la France et la région parisienne ont concentré 55 % des parts de marché de la demande totale alors que les secteurs secondaires situés en dehors de l’axe majeur Lille-Paris-Lyon-Marseille ont été en recul après plusieurs années d’une forte croissance. Les nombreuses transactions XXL de grand volume (24 opérations de + de 40.000 m² comptabilisées par ALL en 2021) ont été un fait marquant de l’année 2021.

Des nuages à l’horizon pour l’immobilier logistique

Malgré un bon démarrage avec un premier trimestre à plus de 700.000 m² placés (+ 4% par rapport à au premier trimestre 2021) en majorité sur les pôles majeurs de la dorsale, l’année 2022 marque l’entrée dans un nouveau cycle avec davantage d’incertitudes.

Plusieurs phénomènes viennent freiner la machine en 2022 : d’une part un questionnement sur l’évolution de la consommation au regard de la situation économique (inflation) et géopolitique (guerre en Ukraine) actuelle ; et d’autre part les difficultés grandissantes pour développer des immeubles logistiques en raison d’un foncier qui se raréfie, les plateformes et entrepôts étant de moins en moins populaires auprès des décideurs publics. Les permis et les demandes d’ICPE font l’objet de recours avec dans le même temps des objectifs de 0 artificialisation des sols qui viennent complexifier la donne. Un des effets collatéraux positifs de ce contexte est comme le souligne Arthur Loyd Logistique l’intérêt croissant des faiseurs pour les friches industrielles qui bénéficient d’une attractivité certaine car déjà inscrites dans les Plans Locaux d'Urbanisme.

Conséquence de la combinaison de l’explosion des coûts de construction, de la pénurie d’offres sur certains territoires et de la remontée des taux bancaires, les loyers connaissent depuis début 2022 une hausse significative et les investisseurs freinent leurs projets, certains retirant même leurs produits du marché en attendant le retour à un climat plus favorable.

Avec le ralentissement de la demande, le stock dont le faible niveau inquiétait pourrait finalement suffire à satisfaire la demande des clients utilisateurs en 2022 et 2023.